กลุ่มณรงค์เดช

ต๊กกะใจหม๊ดเลย..!! ที่จู่ ๆ บริษัท ไรมอน แลนด์ จำกัด (มหาชน) หรือ RML ของ “กลุ่มณรงค์เดช” ก็แจ้งข่าวผ่านตลาดหลักทรัพย์ฯ ว่าด้วยเรื่องการขายสินทรัพย์ ในช่วงจังหวะที่นักลงทุนแพนิกขายหุ้นกลุ่มอสังหาริมทรัพย์กันจ้าละหวั่น หลังจากเกิดเหตุการณ์แผ่นดินไหวในเมียนมา ซึ่งส่งผลให้อาคารสูงในกทม.ได้รับความเสียหาย... ทำให้อดคิดไม่ได้ว่า คอนโดฯ หรู RML คงเสียหายหนัก จนต้องขายสินทรัพย์ เพื่อหาเงินมาซ่อมแซมและเยียวยาลูกบ้านอ๊ะป่าว..?? ที่ไหนได้ เป็นแผนงานที่บอร์ดตระเตรียมไว้นานแล้ว ไม่ได้เกี่ยวข้องกับเหตุการณ์แผ่นดินไหวแต่อย่างใด...โปรดรับทราบตามนี้ สินทรัพย์ที่ RML จะขาย เป็นหุ้นในบริษัท อาร์ เอ็ม แอล 548 จำกัด (RML548) จำนวนสูงสุดไม่เกิน 18.99 ล้านหุ้น คิดเป็นสัดส่วน 60% โดย RML อ้างว่ามีผู้สนใจหลายราย ซึ่งขณะนี้อยู่ระหว่างการเจรจาต่อรอง ทำให้ยังไม่สามารถเปิดเผยราคาขายที่แน่นอนได้ แต่เบื้องต้นคาดการณ์มูลค่ารวมของหุ้น RML548 ทั้งหมดอยู่ที่ประมาณ 14,000 ล้านบาท หาก RML ขายหุ้นที่ถืออยู่ 60% คิดเป็นมูลค่าราว 8,400 ล้านบาท...ซึ่งมูลค่าดังกล่าวเป็นเพียงการประเมินเบื้องต้นเท่านั้น ราคาที่ซื้อขายกันจริงอาจต่ำกว่านี้ก็เป็นได้นะ...ขึ้นอยู่กับการเจรจาต่อรองระหว่าง RML กับผู้ซื้อแหละ...โดยคาดธุรกรรมจะแล้วเสร็จภายในปี 2568 ขณะที่ RML548 เป็นบริษัทร่วมค้าระหว่าง RML กับบริษัท เอ็มอีเอ คอมเมอร์เชียล โฮลดิ้งส์ พีทีอี จำกัด เพื่อพัฒนาโครงการ One City Centre (OCC) ซึ่งเป็นอาคารสำนักงานเกรด A+ ที่มีความสูง 61 ชั้น และชั้นใต้ดิน 4 ชั้น มีพื้นที่ให้เช่าประมาณ 61,000 ตารางเมตร แบ่งเป็นพื้นที่สำนักงาน 92% และพื้นที่ค้าปลีกประมาณ 8% โครงการ One City Centre ตั้งอยู่บนที่ดิน 6 ไร่ 28 ตารางวา บนถนนเพลินจิต ภายใต้สัญญาเช่าระยะยาว 30 ปี สิ้นสุดวันที่ 31 มี.ค. 2595 ใช้เงินลงทุนมูลค่ารวมกว่า 8.8 พันล้านบาท แบ่งเป็นค่าก่อสร้างมูลค่า 5.5 พันล้านบาท และเช่าที่ดินมูลค่า 3.3 พันล้านบาท ก่อสร้างเสร็จในไตรมาส 1/2566 โอเค...แม้โครงการ One City Centre จะเป็นอาคารสำนักงานให้เช่าเกรด A+ แต่สงสัยอัตราการเช่าพื้นที่ยังไม่เต็มนะเนี่ย เพราะในงบการเงินของ RML548 มีตัวเลขขาดทุนอยู่ โดยในปี 2566 มีรายได้ค่าเช่าและค่าบริการ 162.50 ล้านบาท ขาดทุน 408.39 ล้านบาท ส่วนปี 2567 มีรายได้ค่าเช่าและค่าบริการ 410.87 ล้านบาท ขาดทุน 454.25 ล้านบาท ไม่รู้เป็นเพราะเหตุผลนี้หรือเปล่าน้อ..!? RML เลยขาย RML548 ทิ้ง... ที่น่าสนใจ การขายหุ้น RML548 นอกจากจะนำเงินไปลงทุนในธุรกิจหลัก คือการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยระดับไฮเอนด์ ซึ่ง RML ย้ำนักย้ำหนาว่าตัวเองมีความเชี่ยวชาญแล้ว ยังมีเป้าหมายไปลดอัตราส่วนหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ยต่อส่วนของผู้ถือหุ้น (Interest Bearing Debt-to-Equity Ratio) หรืออัตราส่วน IBD/E ให้ไม่เกิน 1.00 เท่า โดยจะเจียดเงิน 500 ล้านบาท ไปชำระหนี้สินที่มีอัตราดอกเบี้ยสูงสุดก่อน เพื่อกด IBD/E ให้เหลือ 1.00 เท่า จาก ณ สิ้นปี 2567 ที่มี IBD/E อยู่ที่ 1.16 เท่า ขณะเดียวกันจะทำให้อัตราส่วนหนี้สินต่อส่วนของผู้ถือหุ้น (D/E) จากเดิมอยู่ที่ 1.44 เท่า ลดลงเหลือ 1.27 เท่า แต่ด้วยลักษณะการประกอบธุรกิจที่มีการรับเงินมัดจำจากผู้ซื้อรายย่อย ประกอบกับบริษัทมีแผนจะเสนอขายโครงการใหม่ในปีนี้ ซึ่งจะทำให้บริษัทได้รับเงินค่ามัดจำจากผู้ซื้อโครงการ โดยเงินมัดจำจะถูกบันทึกเป็นภาระหนี้สินของบริษัท ดังนั้นอัตราส่วน D/E ของบริษัท อาจจะไม่อยู่ที่ 1.27 เท่าก็ได้ แต่เป้าหมายจะคุม D/E ให้ไม่เกิน 2 เท่านะ... งั้นถ้าจะบอกว่า RML ขายสินทรัพย์เพื่อลดหนี้...ก็คงไม่ผิดกระไร ว่าแต่โครงสร้างผู้ถือหุ้นใหญ่ก็เปลี่ยนมาพักใหญ่แล้ว มิหนำซ้ำยังเตรียมจะขายทรัพย์สินอีก...แล้วเมื่อไหร่จะได้เห็นกำไรของ RML ละเนี่ย..?? นักลงทุนเค้ารอจนเหงือกแห้งแล้วนะ... ...อิ อิ อิ...