คอนโดชะลอตัว

เข้าสู่ช่วงฤดูกาลประกาศผลประกอบการไตรมาส 2/68 ตลาดเริ่มหันกลับมาจับตากลุ่มอสังหาริมทรัพย์อีกครั้ง โดยหนึ่งในประเด็นที่นักวิเคราะห์ให้ความสำคัญ คือ ยอดขาย(Presales) ซึ่งถือเป็นสัญญาณสำคัญของทิศทางกำไรในอนาคต ล่าสุด บล.ดาโอ (ประเทศไทย) ประเมินภาพรวมยอดขาย( Presales) ของกลุ่มอสังหาฯ ไตรมาส 2 ปีนี้ลดลงแรงทั้ง เทียบช่วงเดียวกันของปีก่อน และ เทียบไตรมาสก่อนหน้า ตามที่เคยคาดไว้ สาเหตุหลักมาจากการชะลอตัวของตลาดคอนโดมิเนียม โดยเฉพาะผลกระทบจากเหตุแผ่นดินไหวช่วงปลายเดือนมีนาคมที่ผ่านมา ใช้เนื้อหานี้เกริ่นนำและตามด้วยบทวิเคราะห์ รวมเป็นบทความเดียวกัน ล่าสุด บริษัทหลักทรัพย์ ดาโอ (ประเทศไทย) จำกัด (มหาชน) หรือ DAOL ประเมินว่า ภาพรวม Presales ของกลุ่มอสังหารีมทรัพย์ในไตรมาส 2/2568 ปรับตัวลดลงแรงตามที่เคยคาดไว้ โดยได้รับผลกระทบหลักจากการชะลอตัวของตลาดคอนโดมิเนียม จากเหตุการณ์แผ่นดินไหวช่วงปลายเดือนมีนาคมที่ผ่านมา ซึ่งกดดันกำลังซื้อและชะลอการตัดสินใจซื้อในช่วงเดือนเมษายน จากข้อมูลบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่รายงานตัวเลขแล้ว 5 ราย ได้แก่ LPN, ORI, PSH, SIRI และ SPALI พบว่ามียอด Presales รวมในไตรมาส 2 อยู่ที่ระดับ 23,000 ล้านบาท ลดลง 33% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน ละลดลง 31% จากไตรมาสก่อน โดยยอดขายคอนโดลดลงหนักเหลือเพียง 9,900 ล้านบาท (ลดลง 44% เทียบช่วงเดียวกันของปีก่อน และลดลง 47% เทียบไตรมาสก่อนหน้า) ส่วนแนวราบอยู่ที่ 13,000 ล้านบาท (ลดลง 22% เทียบช่วงเดียวกันของปีก่อน, และลดลง 9% เทียบไตรมาสก่อนหน้า ทำให้ยอด Presales ครึ่งปีแรก 2568 อยู่ที่ประมาณ 56,000 ล้านบาท หดตัว 13% เทียบช่วงเดียวกันของปีก่อน ในภาพรวม บล.ดาโอ ประเมินว่ายอด Presales ที่ชะลอตัวส่งผลกระทบต่อกลุ่มอสังหาฯ อย่างมีนัย โดยเฉพาะบริษัทที่เน้นตลาดล่างอย่าง LPN และ PSH ซึ่งยังเผชิญแรงกดดันจากภาวะเศรษฐกิจและกำลังซื้อที่เปราะบาง ขณะที่มีเพียง SIRI ที่สามารถรักษาการเติบโตของยอดขายได้ในไตรมาสนี้ โดย presales ไตรมาส 2/68 ลดลงตามคาดจากผลกระทบแผ่นดินไหวเป็นหลัก ส่งผลกระทบต่อยอดขายคอนโดลดลงมากใน เดือน เม.ย. ขณะที่ พ.ค.-มิ.ย. ทยอยดีขึ้นจะยังคิดเป็นประมาณ 70%-75% จากระดับปกติ ส่วนแนวราบยังชะลอตัวจากำลังซื้อที่ยังอ่อนแอตามสภาวะ เศรษฐกิจ รวมถึงปัจจัยสงครามการค้าที่จะกระทบเศรษฐกิจทำให้ผู้ซื้อระมัดระวังการใช้จ่ายมากขึ้น ซึ่งมีผลกระทบต่อตลาดกลางและบน อย่างไรก็ตามประเมิน presales งวดไตรมาส 3-4 ปี 2568 จะกลับมาฟื้นตัวเทียบไตรมาสก่อนหน้าได้จากฐานต่ำ โดยคาดว่ายอดขายคอนโดจะทยอยฟื้นตัวดีขึ้น ส่วนแนวราบยังมีแนวโน้มทรงตัว โดยจะได้ผลบวกจากแผนเปิดโครงการใหม่มากขึ้น แต่จะยังคง มีปัจจัยเสี่ยงทางด้านเศรษฐกิจกระทบกำลังซื้อ นอกจากนี้ บล.ดาโอ ประเมินว่า กำไรปกติของกลุ่มอสังหาฯ ปี 2568 จะลดลง 21% เทียบช่วงเดียวกันของปีก่อน โดยกำไรไตรมาส 2/68 จะยังลดลงเทียบช่วงเดียวกันของปีก่อน จากยอดโอนที่ชะลอทั้งแนวราบและคอนโด แต่ดีขึ้น เทียบไตรมาสก่อนหน้า จากฐานต่ำในไตรมาสแรก และเริ่มรับแรงหนุนจากมาตรการรัฐ ได้แก่ มาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง (มีผลตั้งแต่ เม.ย. 2568) และการผ่อนคลายเกณฑ์ LTV (มีผลตั้งแต่ พ.ค. 2568) รวมถึงการรับรู้รายได้จากโครงการใหม่ที่เริ่มโอนในไตรมาสนี้ โดย DAOL ยังคงคำแนะนำ “Underweight” กลุ่มอสังหาฯ เนื่องจากมองว่าการฟื้นตัวยังไม่แข็งแรงและปัจจัยเสี่ยงทางเศรษฐกิจยังไม่คลี่คลาย โดยแนะนำ “ขาย” หุ้น LPN และ PSH ซึ่งยังเผชิญผลประกอบการที่อ่อนแอจากกลุ่มลูกค้าระดับล่าง ขณะที่ SIRI และ SPALI ถูกมองว่าเป็นสองบริษัทที่มีแนวโน้ม Outperform SET ได้ จากอัตราผลตอบแทนเงินปันผลครึ่งปีแรกราว 3–4% และแนวโน้มกำไรไตรมาส 2/68 จะเริ่มดีขึ้นเทียบไตรมาสก่อนหน้าที่เป็นระดับต่ำสุดของปี