ทริสฯ คงอันดับเครดิตองค์กร PF ที่ “BB+”

ทริสเรทติ้งคงอันดับเครดิตองค์กรของ บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค จำกัด (มหาชน) หรือ PF ที่ระดับ “BB+” และคงอันดับเครดิตหุ้นกู้ด้อยสิทธิลักษณะคล้ายทุน ไม่มีประกัน ไถ่ถอนเมื่อเลิกบริษัท (Hybrid Debentures) ชุดปัจจุบันโดยมีชุดจะเสนอขายในวงเงินไม่เกิน 552.3 ล้านบาทที่ระดับ “B+”

ทั้งนี้ หุ้นกู้ด้อยสิทธิลักษณะคล้ายทุนมีอันดับเครดิตต่ำกว่าอันดับเครดิตองค์กรของบริษัทอยู่ 3 ระดับซึ่งสะท้อนถึงสถานะด้อยสิทธิ 2 ขั้นและการเลื่อนการชำระดอกเบี้ยตามดุลยพินิจของผู้ออกตราสาร 1 ขั้น ทั้งนี้ สถานะด้อยสิทธิที่ระดับ 2 ขั้นดังกล่าวสะท้อนถึงโอกาสที่มีน้อยลงในการได้รับคืนเงินต้นของหุ้นกู้ด้อยสิทธิลักษณะคล้ายทุนซึ่งออกโดยผู้ออกตราสารที่มีอันดับเครดิตต่ำกว่าระดับที่ลงทุนได้ (Non-Investment Grade)

อันดับเครดิตองค์กรและหุ้นกู้ดังกล่าวสะท้อนถึงผลงานที่เป็นยอมรับของบริษัทในตลาดบ้านจัดสรร ตลอดจนแบรนด์สินค้าที่เป็นที่รู้จักในตลาดระดับกลางถึงบน และรายได้ที่สม่ำเสมอซึ่งคาดว่าจะเพิ่มขึ้นภายหลังจากการซื้อกิจการของ บมจ.ไทย พร็อพเพอร์ตี้ (TPROP) และบริษัทย่อยคือ บมจ.แกรนด์ แอสเสท โฮเทลส์ แอนด์ พรอพเพอร์ตี้ (GRAND) เมื่อช่วงกลางปี 2558

อย่างไรก็ตาม จุดแข็งดังกล่าวถูกลดทอนบางส่วนจากสถานะทางการเงินของบริษัทที่อ่อนแอจากการมีอัตราส่วนเงินกู้รวมต่อโครงสร้างเงินทุนที่สูงและความสามารถในการทำกำไรที่ต่ำ บวกกับความกังวลเกี่ยวกับการขยายกิจการไปสู่ธุรกิจอื่น ๆ ที่บริษัทไม่คุ้นเคย นอกจากนี้ อันดับเครดิตยังสะท้อนถึงความกังวลเกี่ยวกับระดับหนี้ครัวเรือนที่สูง รวมทั้งภาวะเศรษฐกิจภายในประเทศที่ชะลอตัวซึ่งอาจส่งผลกระทบต่อความต้องการที่อยู่อาศัยในระยะสั้นถึงปานกลางอีกด้วย

ปัจจุบันธุรกิจของบริษัทแบ่งเป็น 3 ประเภท คือ ธุรกิจพัฒนาที่อยู่อาศัย ธุรกิจโรงแรม และธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อเช่า สัดส่วนของรายได้จากธุรกิจพัฒนาที่อยู่อาศัยยังคงเป็นแหล่งรายได้หลักโดยมีสัดส่วนมากกว่า 65% ของรายได้รวมในช่วง 5 ปีที่ผ่านมา ณ เดือนมีนาคม 2560 บริษัทมีโครงการที่อยู่อาศัย 65 โครงการ มูลค่ารวม 120,000 ล้านบาท ซึ่งประกอบด้วยบ้านจัดสรร 60% และคอนโดมิเนียม 40% ของมูลค่าโครงการทั้งหมด ราคาเฉลี่ยต่อหน่วยสำหรับบ้านจัดสรรอยู่ที่ 4.9 ล้านบาท และ 3.1 ล้านบาทสำหรับคอนโดมิเนียม ณ สิ้นเดือนมีนาคม 2560 จำนวนหน่วยเหลือขายทั้งหมดมีมูลค่า 44,000 ล้านบาท (รวมทั้งที่ก่อสร้างแล้วเสร็จและยังไม่ได้ก่อสร้าง) และมียอดขายรอรับรู้รายได้มูลค่า 5,400 ล้านบาท

ยอดขายของบริษัทอยู่ที่ประมาณ 10,000 ล้านบาทต่อปีในช่วงปี 2558-2559 ยอดขายในไตรมาสแรกของปี 2560 ลดลง 9% จากช่วงเดียวกันของปีที่แล้วเป็น 2,384 ล้านบาท โดยประมาณ 70% ของยอดขายมาจากโครงการบ้านจัดสรร ที่เหลือมาจากโครงการคอนโดมิเนียม รายได้รวมของบริษัทในปี 2559 เติบโต 25% จากปีที่แล้วเป็น 15,109 ล้านบาทซึ่งเป็นผลมาจากการโอนคอนโดมิเนียมมากขึ้น ในขณะที่รายได้จากโครงการบ้านจัดสรรค่อนข้างคงที่ที่ประมาณ 6,000-7,000 ล้านบาทต่อปี รายได้ในช่วง 3 เดือนแรกของปี 2560 ลดลง 31% จากช่วงเดียวกันของปีที่แล้วเป็น 2,977 ล้านบาท

ภายหลังจากการซื้อกิจการของ TPROP และ GRAND เมื่อช่วงกลางปี 2558 รายได้จากธุรกิจโรงแรมและธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อเช่าคิดเป็น 15% ของรายได้รวมของบริษัทในปี 2558 และ 17% ในปี 2559 ทั้งนี้ ในอีก 3 ปีข้างหน้า ทริสเรทติ้งคาดว่ารายได้รวมของบริษัทจะอยู่ที่ประมาณ 14,000-16,000 ล้านบาทต่อปี โดยได้รับแรงหนุนจากฐานรายได้ของโครงการบ้านจัดสรร รวมทั้งรายได้จากโครงการคอนโดมิเนียมที่คาดว่าจะเพิ่มขึ้น และรายได้ที่สม่ำเสมอจากธุรกิจโรงแรมและธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อเช่า

ในมุมมองของทริสเรทติ้ง สถานะทางการเงินของบริษัทจัดว่าอ่อนแอ โดยอัตรากำไรจากการดำเนินงาน (ซึ่งวัดจากอัตราส่วนกำไรจากการดำเนินงานก่อนค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่ายต่อรายได้) ปรับดีขึ้นเป็น 13% ในปี 2559 และ 16% ในช่วงไตรมาสแรกของปี 2560 จาก 5%-8% ในช่วงปี 2556-2558 อย่างไรก็ตาม อัตรากำไรสุทธิในช่วงปี 2555 ถึง 3 เดือนแรกของปี 2560 อยู่ในระดับที่ต่ำมากเพียง 1%-3% ของรายได้รวม ซึ่งต่ำกว่าค่าเฉลี่ยของอุตสาหกรรมที่ 10% ค่อนข้างมาก ทั้งนี้ ในช่วง 3 ปีข้างหน้าทริสเรทติ้งคาดว่าอัตรากำไรจากการดำเนินงานของบริษัทควรอยู่ที่ระดับ 10%-12% และอัตรากำไรสุทธิไม่ควรถดถอยลงจากระดับปัจจุบัน ทั้งนี้ หากความสามารถในการทำกำไรของบริษัทปรับตัวลดลงอีกก็จะส่งผลในทางลบต่ออันดับเครดิตได้

อัตราส่วนเงินกู้รวมต่อโครงสร้างเงินทุนของบริษัทอ่อนแอลงเป็น 68%-69% ณ เดือนธันวาคม 2559 และเดือนมีนาคม 2560 จาก 65% ณ เดือนธันวาคม 2558 ทั้งนี้ ความต้องการเงินทุนจำนวนมากเพื่อพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยและการขยายธุรกิจไปยังโครงการร่วมค้า (Joint Venture) หลายโครงการอาจทำให้อัตราส่วนดังกล่าวสูงขึ้นกว่าระดับปัจจุบัน

ทริสเรทติ้งคาดว่าบริษัทจะสามารถรักษาอัตราส่วนเงินกู้รวมต่อโครงสร้างเงินทุนให้อยู่ที่ประมาณ 65% หรืออัตราส่วนหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ยต่อทุนที่ประมาณ 2 เท่าเอาไว้ได้เพื่อคงอันดับเครดิตนี้เอาไว้

สภาพคล่องทางการเงินของบริษัทในช่วง 5 ปีที่ผ่านมาอ่อนแอลงเนื่องจากความสามารถในการทำกำไรที่ต่ำลงและอัตราส่วนเงินกู้รวมต่อโครงสร้างเงินทุนที่อยู่ในระดับค่อนข้างสูง อัตราส่วนเงินทุนจากการดำเนินงานต่อเงินกู้รวมของบริษัทมีอยู่เพียง 1%-4% ในช่วงปี 2555 ถึง 3 เดือนแรกของปี 2560 อัตราส่วนกำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคา และค่าตัดจำหน่ายต่อดอกเบี้ยจ่ายก็เหลือเพียง 1-2 เท่าในช่วง 5 ปีที่ผ่านมา สภาพคล่องทางการเงินของบริษัทค่อนข้างตึงตัว โดยบริษัทมีเงินสดในมือ (สุทธิจากภาระผูกพันทั้งหมด) จำนวน 2,300 ล้านบาท ณ เดือนมีนาคม 2560 และมีวงเงินกู้ยืมระยะยาวของโครงการที่ยังไม่ได้เบิกใช้และไม่ติดเงื่อนไขในการเบิกจำนวน 2,200 ล้านบาท ณ เดือนมิถุนายน 2560 ประกอบกับเงินทุนจากการดำเนินงานที่คาดว่าจะอยู่ที่ประมาณ 1,000-1,500 ล้านบาทต่อปี

นอกจากนี้ บริษัทยังมีเงินสดรับจากการเพิ่มทุนจำนวน 1,000 ล้านบาทในไตรมาสแรกของปี 2560 และเงินสดรับจากการออกหุ้นกู้ด้อยสิทธิลักษณะคล้ายทุนฯ อีกจำนวน 447.7 ล้านบาทในไตรมาสที่ 2 ของปี 2560 ด้วย ในขณะที่ ณ เดือนมีนาคม 2560 บริษัทมีเงินกู้ยืมระยะสั้นจำนวน 2,608 ล้านบาทและมีหุ้นกู้ระยะยาวจำนวน 5,155 ล้านบาทที่จะครบกำหนดชำระในช่วง 12 เดือนข้างหน้า ทั้งนี้ บริษัทจะนำกระแสเงินสดจากการดำเนินงานไปจ่ายชำระคืนเงินกู้ยืมระยะสั้นและหุ้นกู้ที่จะครบกำหนดชำระบางส่วนและจะออกหุ้นกู้ชุดใหม่มูลค่าประมาณ 3,500 ล้านบาทเพื่อทดแทนหุ้นกู้ที่จะครบกำหนดชำระ นอกจากนี้ บริษัทยังมีที่ดินรอการพัฒนามูลค่าประมาณ 6,000 ล้านบาท (มูลค่าตามบัญชี) ซึ่งสามารถนำไปเป็นหลักประกันสำหรับวงเงินกู้ยืมจากธนาคารได้ในกรณีที่มีปัญหาสภาพคล่องทางการเงิน

แนวโน้มอันดับเครดิต “Stable” หรือ “คงที่” สะท้อนถึงความคาดหวังว่าบริษัทจะสามารถรักษาสถานะทางการเงินในช่วงขยายธุรกิจเชิงรุกเอาไว้ได้ ทั้งนี้ บริษัทควรรักษาอัตราส่วนเงินกู้รวมต่อโครงสร้างเงินทุนอยู่ที่ประมาณ 65% และอัตรากำไรจากการดำเนินงานที่ 10%-12% นอกจากนี้ ยังคาดว่าบริษัทจะมีเงินทุนที่เพียงพอเพื่อลดความเสี่ยงด้านสภาพคล่องทางการเงินด้วยเช่นกัน

อันดับเครดิตและ /หรือแนวโน้มอันดับเครดิตของบริษัทอาจถูกปรับลดลงหากสถานะทางการเงินของบริษัทถดถอยลงจากระดับที่คาดการณ์ไว้ โดยอัตราส่วนเงินกู้รวมต่อโครงสร้างเงินทุนที่เกินกว่า 65% ในระยะเวลาหนึ่งและความเสี่ยงด้านสภาพคล่องทางการเงินที่เพิ่มขึ้นจะเป็นสาเหตุที่ทำให้มีการปรับลดอันดับเครดิตลงได้ ในทางตรงกันข้าม อันดับเครดิตและ/หรือแนวโน้มอันดับเครดิตอาจได้รับการปรับเพิ่มขึ้นหากสถานะทางการเงินของบริษัทดีขึ้น โดยอัตราส่วนเงินกู้รวมต่อโครงสร้างเงินทุนควรอยู่ในระดับต่ำกว่า 65% ในช่วงระยะเวลาหนึ่งและความเสี่ยงด้านสภาพคล่องทางการเงินที่ลดลง