“เมย์แบงก์” แนะซื้อ CPN เคาะเป้า 67 บ. คาดกำไรปี 69 โต 15% รับศูนย์การค้าใหม่-คอนโดหนุน

บริษัทหลักทรัพย์ เมย์แบงก์ (ประเทศไทย) จำกัด (มหาชน) ประเมินแนวโน้มผลประกอบการ โดยยังคงมุมมองเชิงบวกต่อบริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด (มหาชน) หรือ CPN จากการเติบโตของกำไรที่มีความแข็งแกร่งทั้งในช่วงไตรมาส 4 ปี 2568 และปี 2569 โดยคาดว่าอัตราการเติบโตของกำไรหลักจะเร่งตัวขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ จากระดับเพียง 1% ในปี 2568 เป็น 15% ในปี 2569 สะท้อนการฟื้นตัวของรายได้และประสิทธิภาพในการดำเนินงาน

ขณะที่ค่า P/E ปี 2569 ยังคงอยู่ในระดับต่ำกว่าค่าเฉลี่ยของกลุ่มราว 10% แม้บริษัทจะมีอัตราการเติบโตของรายได้ค่าเช่าสาขาเดิมสูงกว่าค่าเฉลี่ยของอุตสาหกรรมก็ตาม

ในส่วนของผลการดำเนินงานไตรมาส 4 ปี 2568 คาดว่ากำไรหลักจะอยู่ที่ประมาณ 4.4 พันล้านบาท เพิ่มขึ้น 4% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน และเพิ่มขึ้น 4% จากไตรมาสก่อนหน้า โดยได้รับแรงหนุนจากการเปิดศูนย์การค้าใหม่ รวมถึงการโอนกรรมสิทธิ์คอนโดมิเนียมจำนวน 2 โครงการ ขณะที่รายได้รวมคาดว่าจะอยู่ที่ 1.44 หมื่นล้านบาท เพิ่มขึ้น 8% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน และเพิ่มขึ้น 29% จากไตรมาสก่อนหน้า

อย่างไรก็ตาม การเติบโตของรายได้ในเชิงไตรมาสอาจสูงกว่าการเติบโตของกำไร เนื่องจากเข้าสู่ช่วงไฮซีซันด้านการตลาด ส่งผลให้ค่าใช้จ่ายในการขายและบริหาร (SG&A) คาดว่าจะเพิ่มขึ้นถึง 45% อีกทั้งการเติบโตของรายได้ส่วนหนึ่งมาจากธุรกิจที่อยู่อาศัย ซึ่งมีอัตรากำไรต่ำกว่าธุรกิจหลัก

โดยเมื่อพิจารณาโครงสร้างรายได้ คาดว่ารายได้จากธุรกิจให้เช่า ธุรกิจโรงแรม และธุรกิจที่อยู่อาศัย จะเพิ่มขึ้นในอัตรา 4%, 23% และ 307% ตามลำดับ เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า โดยรายได้ค่าเช่า ซึ่งคิดเป็นประมาณ 78% ของรายได้รวมในไตรมาส 4 ปี 2568 คาดว่าจะเติบโต 4% ทั้งเมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อนและไตรมาสก่อนหน้า จากการเติบโตของรายได้ค่าเช่าสาขาเดิมราว 3%

รวมถึงการเปิดโครงการใหม่ ได้แก่ Central Park (เปิดเดือนกันยายน 2568), Central Krabi (เปิดเดือนตุลาคม 2568) และ Central Park Offices ซึ่งเปิดให้บริการตั้งแต่กลางปี 2568 และมีอัตราการเช่าปรับตัวเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง ขณะที่รายได้จากธุรกิจที่อยู่อาศัย ซึ่งคิดเป็นประมาณ 18% ของรายได้ในไตรมาสดังกล่าว คาดว่าจะเพิ่มขึ้น 29% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน และเพิ่มขึ้นถึง 307% จากไตรมาสก่อนหน้า จากการโอนคอนโดมิเนียม 2 โครงการ มูลค่ารวมประมาณ 2.2 พันล้านบาท

สำหรับภาพรวมปี 2569 คาดว่ากำไรหลักจะเติบโตเร่งตัวขึ้นเป็น 15% จากแรงหนุนของการเติบโตของรายได้รวม 5% จากที่หดตัว 1% ในปี 2568 ประกอบกับส่วนแบ่งกำไรจากบริษัทร่วมและกิจการร่วมค้าที่คาดว่าจะเพิ่มขึ้น 35% โดยการเติบโตของรายได้จะมาจากการเพิ่มพื้นที่ให้เช่าสุทธิ (NLA) ประมาณ 13% ตั้งแต่สิ้นไตรมาส 2 ปี 2568 ถึงสิ้นปี 2569 จากโครงการพื้นที่ค้าปลีกใหม่ ได้แก่ Central Khonkaen Campus, Central Northville, โซนลักชัวรีใน Central Phuket และ The Central Phahon รวมถึงส่วนแบ่งกำไรจากเงินลงทุนที่มีแนวโน้มเพิ่มขึ้น จากโครงการ Dusit Residences มูลค่าประมาณ 1.5 หมื่นล้านบาท ซึ่ง CPN ถือหุ้นในสัดส่วน 30%

อย่างไรก็ดี ฝ่ายนักวิเคราะห์จึงยังคงคำแนะนำ “ซื้อ” หุ้น CPN โดยได้ปรับราคาเป้าหมายจากการประเมินมูลค่าแบบ Sum of the Parts (SoTP) ขึ้นเป็น 67.0 บาท จากเดิม 64.0 บาท หลังเลื่อนกรอบการประเมินราคาเป้าหมายออกไปสิ้นปี 2569 และมองว่าการประกาศเป้าหมายรายได้ปี 2569 ในวันที่ 25 กุมภาพันธ์ จะเป็นปัจจัยสำคัญที่ช่วยกระตุ้นการปรับมูลค่าหุ้นในระยะถัดไป