หุ้นนิคมอุตสาหกรรม

เส้นทางนักลงทุน จากการรายงานสถิติยอดขายที่ดินของการนิคมอุตสาหกรรมแห่งประเทศไทย (กนอ.) สำหรับรอบ 6 เดือนแรก (ต.ค.2561-มี.ค.2562) ทำได้จำนวน 1,339 พันไร่ เพิ่มขึ้น 5.25% ซึ่งเกือบทั้งหมด 100% เป็นยอดขายที่ดินในพื้นที่ EEC สอดคล้องกับยอดขายที่ดิน Presale ของนิคมอุสาหกรรม บริษัท อมตะ คอร์ปอเรชัน จำกัด (มหาชน) หรือ AMATA และ บริษัท ดับบลิวเอชเอ คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) หรือ WHA ทั้งสองเป็นผู้ประกอบการนิคมฯ รายใหญ่พื้นที่ EEC !!! สำหรับ 6 เดือน ระหว่าง (ต.ค.2561-มี.ค.2562) บริษัท อมตะ คอร์ปอเรชัน จำกัด (มหาชน) หรือ AMATA มียอดขายที่ดินจำนวน 757 ไร่ ขณะที่ บริษัท ดับบลิวเอชเอ คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) หรือ WHA มียอดขายที่ดินจำนวน 852 ไร่ ซึ่งรวมทั้งสองบริษัทขายที่ดิน 1,609 พันไร่ หากพิจารณาเฉพาะช่วงไตรมาส 1 ปี 2562 (ม.ค.-มี.ค. 2562) พบว่าทาง บริษัท อมตะ คอร์ปอเรชัน จำกัด (มหาชน) หรือ AMATA สร้างยอดขายที่ดินเพิ่มขึ้นก้าวกระโดดเป็น 128 ไร่ จากงวดเดียวกันของปีก่อนขายได้ 25 ไร่ ขณะที่ทาง บริษัท ดับบลิวเอชเอ คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) หรือ WHA สร้างยอดขายได้ทรงตัวจากช่วงเดียวกันของปีก่อนที่ 106 ไร่ ด้วยยอดขายที่ดินที่รายงานโดยการนิคมอุตสาหกรรมแห่งประเทศไทย (กนอ.) ถือเป็น Sentiment เชิงบวกต่อหุ้นกลุ่มนิคมฯ นอกจากนี้ เชื่อว่านิคมฯ ในพื้นที่ EEC ซึ่งภาครัฐส่งเสริมให้เป็นศูนย์กลางลงทุนอุตสาหกรรมเป้าหมาย 10 ประเภท และให้สิทธิประโยชน์ยกเว้นภาษีนิติบุคคลสูงสุดเป็นเวลา 15 ปี จะสามารถดึงดูดการลงทุนจากต่างประเทศได้ต่อเนื่อง โดยเฉพาะนักลงทุนสัญชาติจีนที่ขณะนี้มีความเสี่ยงจากสงครามการค้า จึงมีแนวโน้มที่จะเข้ามาลงทุนในไทย เพื่อใช้เป็นฐานผลิตใหม่ และส่งออกไปยังสหรัฐฯ ทดแทน สอดคล้องกับสถานการณ์ปัจจุบันของทั้ง บริษัท อมตะ คอร์ปอเรชัน จำกัด (มหาชน) หรือ AMATA และบริษัท ดับบลิวเอชเอ คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) หรือ WHA ที่ต่างพบว่ามีนักลงทุนต่างชาติรอทำสัญญาซื้อขายที่ดินอยู่จำนวนมาก โดย AMATA มีความต้องการเข้ามาแล้วกว่า 600-800 ไร่ และในส่วนนี้ 60% เป็นนักลงทุนจีน ด้าน WHA มีความต้องการเข้ามาสูงถึง 2 พันไร่ และ 50% เป็นนักลงทุนจีน ผลดังกล่าวทำให้ บล.เอเซีย พลัส แนะนำลงทุนหุ้นกลุ่มนิคมฯ ได้รับผลบวกจากสงครามการค้า อย่าง บริษัท อมตะ คอร์ปอเรชัน จำกัด (มหาชน) หรือ AMATA แนะนำ “ซื้อ” ราคาเป้าหมาย 35.70 บาท คาดแนวโน้มกำไรปี 2562 เติบโต 72% จากงวดเดียวกันของปีก่อน ประเด็นที่น่าสนใจต่อมาบริษัทคาดยอดขายในช่วงไตรมาส 2/2562 จะสูงกว่าช่วงไตรมาส 1/2562 ที่มียอดขายอยู่ 128 ไร่ โดยมองว่าได้รับผลดีจากสงครามทางการค้าระหว่างประเทศจีน และประเทศสหรัฐฯ ที่ส่งผลให้ผู้ประกอบการจากประเทศจีนย้ายฐานการผลิตมายังประเทศไทยมากขึ้น จากเดิมที่รัฐบาลจีนก็ได้มีการสนับสนุนการขยายกิจการในต่างประเทศอยู่แล้ว ส่วนภาพรวมทั้งปีบริษัทยังคงมั่นใจว่ายอดขายจะเป็นไปตามเป้าหมายที่วางไว้ 1,075 ไร่ จากปีก่อนที่มียอดขายรวม 863 ไร่ โดยบริษัทมองว่าประเทศไทยยังเป็นที่จับตามองของนักลงทุนต่างชาติ และยังมีการส่งเสริมการลงทุนในเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (EEC) ที่มองว่าจะต้องเกิดขึ้นแน่นอนเพราะมีกฎหมายต่าง ๆ ออกมาชัดเจนแล้ว ซึ่งปัจจุบันมีการพูดคุยกับลูกค้าอยู่เป็นจำนวน 600-800 ไร่ ในกลุ่มอุตสาหกรรมยานยนต์และอีก 125 ไร่ จะมาจากการขายที่ดินในเวียดนาม ขณะที่ยอดขายรอโอน (Backlog) ปัจจุบันอยู่ที่ราว 3,700 ล้านบาท โดยคาดว่าจะสามารถรับรู้รายได้ในปีนี้ราว 60-70% จากมูลค่ารวม Backlog ที่มีทั้งหมด โดย Backlog มาจากในประเทศไทยเป็นส่วนใหญ่ พร้อมกับบริษัทจะรับรู้รายได้จากโรงไฟฟ้าเต็มปี หลังจากได้จ่ายไฟฟ้าเชิงพาณิชย์เข้าระบบในปีที่ผ่านมา ทำให้กำลังการผลิตตามสัดส่วนการถือหุ้น 260 เมกะวัตต์ ซึ่งปัจจุบันบริษัทมีความต้องการจะเพิ่มสัดส่วนรายได้ประจำต่อเนื่อง โดยในปีนี้คาดว่ารายได้ประจำจะเติบโตอยู่ที่ 5-8% จากการลงทุนด้านสาธารณูปโภคเพิ่มเติม เพื่อให้เกิดรายได้ที่มั่นคงหากเกิดสถานการณ์การขายที่ดินไม่สูงมากนัก ซึ่งคาดว่าสัดส่วนรายได้จากรายได้ประจำจะมากกว่า 60% ส่วนความคืบหน้าโครงการขยายโครงการ (Project Feasibility Study) ในการลงทุนนิคมอุตสาหกรรมในเมียนมาและลาว โดยได้จัดตั้งบริษัทย่อยเรียบร้อยแล้วได้แก่ Amata Asia (Myanmar) Limited เพื่อลงทุนในการพัฒนาเมืองอัจฉริยะ และนิคมอุตสาหกรรมในเขตย่างกุ้ง สาธารณรัฐแห่งสหภาพเมียนมา และบริษัท อมตะ ซิตี้ ลาว จำกัด ในสาธารณะรัฐประชาธิปไตยประชาชนลาว คาดว่าจะเห็นความชัดเจนภายในปีนี้ ทางด้าน บริษัท ดับบลิวเอชเอ คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) หรือ WHA แนะนำ “ซื้อ” ราคาเป้าหมาย 4.89 บาท คาดแนวโน้มกำไรปี 2562 เติบโต 24% จากงวดเดียวกันของปีก่อน ประเด็นน่าสนใจต่อมาบริษัทคาดว่าผลการดำเนินงานในไตรมาส 2/2562 น่าจะเติบโตดีกว่าช่วงเดียวกันของปีก่อน จากทยอยรับรู้ยอดโอนที่ดินเข้ามาอย่างต่อเนื่อง ซึ่งปัจจุบันบริษัทฯ มียอดขายรอโอน (Backlog) อยู่ที่ 667 ไร่ ขณะที่เชื่อว่าจะขายที่ดินในนิคมอุตสาหกรรมได้เพิ่มขึ้น หลังได้รับผลบวกจากสงครามการค้าระหว่างสหรัฐฯ และจีน ทำให้มีการย้ายฐานการผลิตเข้ามาในประเทศไทยมากขึ้น ซึ่งไม่ใช่แค่ประเทศจีน แต่ยังรวมไปถึงประเทศสหรัฐฯ และยุโรปด้วย อย่างไรก็ตาม ทั้งปีบริษัทฯ ยังคงเป้ายอดขายที่ดินไว้ที่ 1,600 ไร่ แบ่งเป็น ในประเทศไทย 1,400 ไร่ และในประเทศเวียดนาม 200 ไร่ โดยในช่วงที่ผ่านมาในประเทศไทยได้มีการขายที่ดินไปแล้วจำนวน 386 ไร่ ทั้งนี้กลุ่มธุรกิจโลจิสติกส์ ยังคงเติบโตได้ดี โดยปีนี้ยังคงเป้าการขยายพื้นที่เช่าคลังสินค้าอีก 250,000 ตารางเมตร ซึ่งในไตรมาสแรกสามารถขยายได้แล้ว 32,256 ตารางเมตร คาดว่าจะทำได้ตามเป้าหมาย จากปัจจุบันมีผู้เช่ารายใหญ่ ได้แก่ JD Central ที่คาดจะเข้ามาเช่าพื้นที่ราว 60,000 ตารางเมตร ได้ในปีนี้ และลูกค้า Shopee เฟส 2 ที่จะทยอยเข้ามาอีก 60,000 ตารางเมตร หลังมีการเช่าพื้นที่ในไตรมาส 1/2562 แล้ว 27,000 ตารางเมตร ร่วมถึงอยู่ระหว่างเจรจากับลูกค้า E-Commerce จำนวน 1 ราย คาดว่าจะแล้วเสร็จได้ในเร็ว ๆ นี้ อีก 60,000 ตารางเมตร และการทำห้องเย็นให้กับลูกค้า Cretral ในเฟสที่ 2 ขนาด 9,000 ตารางเมตร เป็นต้น อีกทั้งการขยายพื้นที่เช่าคลังสินค้าไปในต่างประเทศ ขณะนี้อยู่ระหว่างการเจรจากับพันธมิตรประเทศอินโดนีเซีย เพื่อร่วมลงทุน (JV) สร้างคลังสินค้าในอินโดนีเซีย คาดว่าจะได้ข้อสรุปได้ในสิ้นปีนี้ ขณะที่ใน CLMV โดยเฉพาะประเทศเวียดนาม อยู่ระหว่างเจรจากับพันธมิตรบริษัทรายใหญ่ในเวียดนาม เพื่อร่วมลงทุนทำนิคมอุตสาหกรรมแห่งที่ 2 คาดว่าจะสรุปได้ในไตรมาส 3/2562 นอกจากนี้บริษัทฯ ยังมีแผนที่จะขายสินทรัพย์เข้าในกองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์และสิทธิการเช่าดับบลิวเอชเอ พรีเมี่ยม โกรท (WHART) ของโกดังประเภท BTS - คลังสินค้า, โรงงาน และศูนย์กลางการกระจายสินค้า ขนาดพื้นที่รวม 157,000 ตารางเมตร มูลค่า 4,800 ล้านบาท ซึ่งจะมีการประชุมผู้ถือหน่วยในช่วงเดือน มิ.ย.นี้ และการขายสินทรัพย์เข้าในกองทรัสต์เพื่อการลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์เหมราช (HREIT) ของโรงงานสำเร็จรูป และโกดังสำเร็จรูป ขนาดพื้นที่รวม 30,000 ตารางเมตร มูลค่า 800-900 ล้านบาท ซึ่งจะมีการประชุมผู้ถือหน่วยในช่วงเดือน ก.ค.นี้ ด้านธุรกิจบริการสาธารณูปโภคและพลังงาน ปีนี้ตั้งเป้าการผลิต และจำหน่ายน้ำที่ 120 ล้านลบ.ม. และตั้งเป้าจำหน่ายไฟฟ้าเชิงพาณิชย์ (COD) ตามสัดส่วนการถือหุ้นที่ 570 เมกะวัตต์ จากปีก่อนอยู่ที่ 521 เมกะวัตต์ ส่วนโครงการ Solar Rooftop บริษัทฯ ตั้งเป้าจำหน่ายไฟฟ้าเชิงพาณิชย์ (COD) ปีนี้เพิ่มเป็น 25 เมกะวัตต์ จากปัจจุบัน COD ได้แล้ว 8-9 เมกะวัตต์ สำหรับกลุ่มธุรกิจดิจิทัล แพลตฟอร์ม บริษัทฯ ตั้งเป้าเปิดให้บริการไฟเบอร์ออพติก (FTTx) ใน 10 นิคมอุตสาหกรรมของดับบลิวเอชเอ กรุ๊ป จากปัจจุบันสามารถให้บริการ FTTx ได้แล้ว 5 นิคมอุตสาหกรรมฯ นอกเหนือจากสองบริษัทใหญ่ในนิคมฯ แล้วยังมีหุ้นที่น่าสนใจ คือ บริษัท เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) จำกัด (มหาชน) หรือ FPT แนะนำ “ซื้อ” ราคาเป้าหมาย 20.30 บาท มี Supply พื้นที่โรงงานและคลังสินค้า ขนาด 1 ล้านตรม. กระจายตัวอยู่ในนิคมฯ ที่ตั้งอยู่ใน EEC และจังหวัดข้างเคียง คาดปี 2562 มีกำไรเติบโต 90% จากงวดเดียวกันของปีก่อน และมี Upside จากการซื้อหุ้น GOLD จึงมองว่าเป็นหุ้น Growth Story ที่เป็นตัวเลือกการลงทุนที่น่าสนใจในช่วงนี้ ดังนั้นด้วยปัจจัยบวกว่าด้วยในอนาคตจะมีการลงทุนในพื้นที่ EEC มากขึ้น จึงมองว่าหุ้นในกลุ่มนิคมฯ อย่าง AMATA และ WHA จะคงได้รับประโยชน์จากยอดขายที่ดิน!!!