อมตะซิตี้ ระยอง

ผู้สื่อข่าวรายงานว่า วันนี้ (21 ก.ค.69) ราคาหุ้น บริษัท อมตะ คอร์ปอเรชัน จำกัด (มหาชน) หรือ AMATA ณ เวลา 10:24 น. อยู่ที่ระดับ 29.50 บาท บวก 1.25 บาท หรือ 4.42% ราคาสูงสุด 29.50 บาท ราคาต่ำสุด 28.50 บาท ด้วยมูลค่าซื้อขาย 142.41 ล้านบาท นักวิเคราะห์ประเมินแนวโน้มผลการดำเนินงานไตรมาส 2/2569 ของ AMATA จะเติบโตโดดเด่นจากช่วงเดียวกันของปีก่อน โดยคาดมีกำไรสุทธิอยู่ในช่วง 1,120-1,170 ล้านบาท เพิ่มขึ้นมากกว่า 7 เท่า รับแรงหนุนจากยอดโอนที่ดินในจังหวัดชลบุรี ซึ่งมีราคาขายเฉลี่ยและอัตรากำไรขั้นต้นสูงกว่าพื้นที่อื่น บริษัทหลักทรัพย์ เคจีไอ (ประเทศไทย) จำกัด (มหาชน) ระบุว่า AMATA มียอดขายที่ดินในไตรมาส 2/2569 จำนวน 271 ไร่ เพิ่มขึ้น 155% จากไตรมาสก่อน แต่ลดลง 42% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน ส่งผลให้ยอดขายที่ดินในช่วงครึ่งแรกของปีอยู่ที่ 378 ไร่ ลดลง 50% จากปีก่อน ยอดขายดังกล่าวคิดเป็น 13.5% ของเป้าหมายบริษัททั้งปีที่ 2,800 ไร่ แบ่งเป็นประเทศไทย 1,650 ไร่ เวียดนาม 550 ไร่ และลาว 600 ไร่ รวมถึงคิดเป็นประมาณ 25% ของประมาณการยอดขายทั้งปีของ บล.เคจีไอ ด้านยอดโอนที่ดินในไตรมาส 2/2569 อยู่ที่ 288 ไร่ ลดลง 6% จากไตรมาสก่อน แต่เพิ่มขึ้น 68% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน โดยส่วนใหญ่มาจากการโอนพื้นที่ในนิคมอุตสาหกรรมอมตะซิตี้ ชลบุรี โครงการ 1-2 และโครงการสมาร์ทซิตี้ ชลบุรี ซึ่งเป็นพื้นที่ที่มีอัตรากำไรขั้นต้นสูง ส่งผลให้ยอดโอนที่ดินรวมในช่วงครึ่งแรกของปีเพิ่มขึ้นเป็น 594 ไร่ หรือเติบโต 32% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน คิดเป็นประมาณ 36% ของประมาณการยอดโอนทั้งปี ขณะที่มูลค่ายอดขายรอรับรู้รายได้ หรือ Backlog ณ สิ้นไตรมาส 2/2569 อยู่ที่ประมาณ 18,500 ล้านบาท แบ่งเป็นโครงการในประเทศไทย 17,000 ล้านบาท และเวียดนาม 1,500 ล้านบาท บล.เคจีไอคาดว่า AMATA จะมีกำไรสุทธิไตรมาส 2/2569 ประมาณ 1,170 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 738% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน แต่ลดลง 15% จากไตรมาสก่อน โดยประเมินรายได้จากการขายที่ดินนิคมอุตสาหกรรมไว้ที่ 2,380 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 149% จากปีก่อน แต่ลดลง 4% จากไตรมาสก่อน ประมาณการดังกล่าวอ้างอิงยอดโอนที่ดิน 288 ไร่ และราคาขายเฉลี่ยประมาณ 8.3 ล้านบาทต่อไร่ เพิ่มขึ้น 2% จากไตรมาสก่อน ขณะที่อัตรากำไรขั้นต้นคาดว่าจะทรงตัวในระดับสูงเมื่อเทียบกับไตรมาสก่อน ส่วนรายได้จากธุรกิจอื่นที่ไม่ใช่การขายที่ดินคาดว่าจะเติบโตเล็กน้อยจากไตรมาสก่อน ค่าใช้จ่ายในการขายและบริหารมีแนวโน้มทรงตัว ส่วนต้นทุนทางการเงินคาดว่าจะลดลงประมาณ 5% ขณะที่ส่วนแบ่งกำไรจากบริษัทร่วมมีแนวโน้มลดลงทั้งจากช่วงเดียวกันของปีก่อนและไตรมาสก่อน สำหรับช่วงครึ่งแรกของปี บล.เคจีไอคาดว่า AMATA จะมีกำไรสุทธิประมาณ 2,550 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 163% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน คิดเป็นประมาณ 60% ของประมาณการกำไรทั้งปีฉบับใหม่ ด้านบริษัทหลักทรัพย์ แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) ประเมินกำไรสุทธิไตรมาส 2/2569 ของ AMATA ไว้ที่ประมาณ 1,130 ล้านบาท ลดลง 18% จากไตรมาสก่อน แต่เพิ่มขึ้นประมาณ 7 เท่าจากช่วงเดียวกันของปีก่อน โดยการลดลงจากไตรมาสก่อนเป็นผลจากยอดโอนที่ดินและส่วนแบ่งกำไรจากบริษัทร่วมที่ลดลง บล.แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ ระบุว่า ยอดขายที่ดินในไตรมาสดังกล่าวจำนวน 271 ไร่ แบ่งเป็นยอดขายในประเทศไทย 254 ไร่ และเวียดนาม 17 ไร่ โดยยอดขายในประเทศไทยประกอบด้วยอมตะซิตี้ ชลบุรี 22 ไร่ อมตะซิตี้ ระยอง 157 ไร่ และนิคมอุตสาหกรรมไทย-จีน ระยอง 75 ไร่ ลูกค้าส่วนใหญ่เป็นผู้ประกอบการจีนและไต้หวันในกลุ่มอุตสาหกรรมเทคโนโลยีขั้นสูง ขณะที่ไตรมาสดังกล่าวยังไม่มียอดขายเพิ่มเติมจากลูกค้ากลุ่มศูนย์ข้อมูล หรือ Data Center ด้านยอดโอนที่ดิน 288 ไร่ ส่วนใหญ่มาจากโครงการสมาร์ทซิตี้ ชลบุรี จำนวน 119 ไร่ อมตะซิตี้ ชลบุรี 2 จำนวน 140 ไร่ และโครงการในเวียดนาม 17 ไร่ ซึ่งช่วยสนับสนุนราคาขายเฉลี่ยและอัตรากำไรขั้นต้นให้อยู่ในระดับสูง บล.แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ คาดว่า AMATA จะรับรู้รายได้จากการโอนที่ดินประมาณ 2,390 ล้านบาท ลดลง 4% จากไตรมาสก่อน ซึ่งลดลงน้อยกว่าปริมาณยอดโอนที่ดิน เนื่องจากมีราคาขายเฉลี่ยสูงและได้รับแรงหนุนจากอัตรากำไรขั้นต้นของโครงการสมาร์ทซิตี้ ชลบุรี ขณะที่รายได้จากธุรกิจให้เช่าและสาธารณูปโภคมีแนวโน้มเติบโตต่อเนื่อง แต่ส่วนแบ่งกำไรจากบริษัทร่วมคาดว่าจะลดลง โดยเฉพาะจากอมตะ บี.กริม ซึ่งได้รับผลกระทบจากต้นทุนก๊าซธรรมชาติที่เพิ่มขึ้น สำหรับกำไรสุทธิครึ่งแรกของปี บล.แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ ประเมินไว้ที่ประมาณ 2,510 ล้านบาท คิดเป็นประมาณ 70% ของประมาณการกำไรทั้งปี สะท้อนโอกาสปรับเพิ่มประมาณการจากอัตรากำไรขั้นต้นของการโอนที่ดินที่สูงกว่าคาด ขณะที่บริษัทหลักทรัพย์ ฟิลลิป (ประเทศไทย) จำกัด (มหาชน) คาดว่า AMATA จะมีกำไรสุทธิไตรมาส 2/2569 ประมาณ 1,122 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 702.1% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน แต่ลดลง 18.6% จากไตรมาสก่อน กำไรที่เติบโตจากปีก่อนได้แรงหนุนจากยอดโอนที่ดินประมาณ 287 ไร่ แบ่งเป็นประเทศไทย 270 ไร่ และเวียดนาม 17 ไร่ โดยมี Backlog ยกมาอยู่ในระดับสูงและยอดโอนส่วนใหญ่อยู่ในพื้นที่จังหวัดชลบุรี ทั้งนี้ ยอดโอนในจังหวัดชลบุรีมีสัดส่วนสูงถึง 94% ของยอดโอนรวม ขณะที่พื้นที่จากนิคมแห่งใหม่มีสัดส่วนประมาณ 41% ซึ่งรวมถึงโครงการสมาร์ทซิตี้ ชลบุรี ที่เริ่มรับรู้ยอดโอนเป็นไตรมาสแรก และมีราคาขายเฉลี่ยกับอัตรากำไรขั้นต้นสูงกว่านิคมแห่งอื่น บล.ฟิลลิปคาดว่า รายได้จากธุรกิจนิคมอุตสาหกรรมจะอยู่ที่ประมาณ 2,400 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 155% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน ขณะที่อัตรากำไรขั้นต้นของธุรกิจนิคมอุตสาหกรรมจะเพิ่มขึ้นเป็น 59.5% จากระดับ 46.9% ในไตรมาส 2/2568 ส่วนรายได้จากธุรกิจสาธารณูปโภคและการให้เช่าคาดว่าจะสูงกว่าปีก่อนเล็กน้อย ขณะที่ส่วนแบ่งกำไรจากบริษัทร่วมประเมินไว้ที่ประมาณ 150 ล้านบาท ลดลงจากช่วงเดียวกันของปีก่อนและใกล้เคียงไตรมาสก่อน โดยธุรกิจโรงไฟฟ้าในประเทศไทยอาจได้รับผลกระทบจากผลขาดทุนอัตราแลกเปลี่ยนตามทิศทางเงินบาทที่อ่อนค่า บล.ฟิลลิปคาดว่า AMATA จะมีกำไรสุทธิช่วงครึ่งแรกของปีประมาณ 2,500 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 158% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน โดยมี Backlog อยู่ที่ประมาณ 18,000 ล้านบาท และเป็น Backlog จากอมตะซิตี้ ชลบุรี ประมาณ 55% ซึ่งจะช่วยรักษาอัตรากำไรขั้นต้นในปีนี้ให้อยู่ในระดับสูงกว่าปีก่อน อย่างไรก็ตาม ยอดขายที่ดินยังเป็นประเด็นที่ต้องติดตาม เนื่องจากยอดขายครึ่งแรกของปีอยู่ที่เพียงประมาณ 377-378 ไร่ ลดลงเกือบ 50% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน และยังห่างจากเป้าหมายทั้งปีที่ 2,800 ไร่ บล.ฟิลลิปมองว่า เป้าหมายดังกล่าวมีความท้าทาย เนื่องจากบริษัทต้องทำยอดขายในช่วงครึ่งปีหลังเฉลี่ยประมาณ 1,200 ไร่ต่อไตรมาส ขณะที่ยอดขายสูงสุดที่ AMATA เคยทำได้ในช่วงกระแสการลงทุนเร่งตัวตลอด 1-2 ปีที่ผ่านมาอยู่ที่ประมาณ 1,000 ไร่ต่อไตรมาส ปัจจุบันลูกค้ากลุ่มศูนย์ข้อมูลยังใช้เวลาตัดสินใจลงทุนเพิ่มขึ้น เนื่องจากความซับซ้อนของสัญญาและความกังวลต่อสถานการณ์ในปีนี้ อย่างไรก็ตาม บริษัทอยู่ระหว่างเจรจาขายที่ดินให้ลูกค้ากลุ่มดังกล่าวมากกว่า 300 ไร่ ซึ่งคาดว่าจะมีความชัดเจนในไตรมาส 4/2569 นอกจากนี้ AMATA ยังอยู่ระหว่างเจรจากับลูกค้ารายใหญ่จากจีนและผู้ประกอบการในห่วงโซ่อุปทานหลายราย ทั้งกลุ่มอุปกรณ์รับส่งสัญญาณแสง อุปกรณ์สำหรับศูนย์ข้อมูล และอุตสาหกรรมอิเล็กทรอนิกส์ ฝ่ายบริหารยังคงเป้าหมายยอดขายที่ดินทั้งปีไว้ที่ 2,800 ไร่ โดยคาดว่ายอดขายจะเร่งตัวขึ้นเป็นประมาณ 600 ไร่ในไตรมาส 3/2569 ก่อนทำจุดสูงสุดของปีในไตรมาส 4/2569 จากการเจรจากับลูกค้าศูนย์ข้อมูล กลุ่มอุตสาหกรรมเทคโนโลยีขั้นสูง และการเปิดตัวนิคมอุตสาหกรรมในประเทศลาว บล.เคจีไอยังคงมุมมองเชิงบวกต่อวัฏจักรการลงทุนภาคเอกชนรอบใหม่ โดยมองว่าโครงการ “Thailand FastPass” จะเป็นปัจจัยเร่งให้โครงการที่ได้รับอนุมัติและออกบัตรส่งเสริมการลงทุนจากสำนักงานคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุน หรือ BOI แล้ว สามารถเดินหน้าลงทุนจริงได้เร็วขึ้น โครงการที่ได้รับการอนุมัติและออกบัตรส่งเสริมการลงทุนในปี 2568 มีมูลค่ารวมมากกว่า 100,000 ล้านบาท จึงมีโอกาสสนับสนุนความต้องการใช้พื้นที่นิคมอุตสาหกรรมและยอดขายที่ดินของ AMATA ในช่วงครึ่งหลังของปี บล.เคจีไอปรับเพิ่มประมาณการกำไรสุทธิปี 2569 ขึ้น 14% เป็น 4,160 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 32% จากปีก่อน และปรับประมาณการกำไรปี 2570 ขึ้น 20% เป็น 3,800 ล้านบาท หลังเพิ่มสมมติฐานราคาขายที่ดินเฉลี่ยเป็น 6.5-6.6 ล้านบาทต่อไร่ และเพิ่มสมมติฐานอัตรากำไรขั้นต้นอีก 1.5-2 จุดเปอร์เซ็นต์ ประมาณการดังกล่าวยังไม่รวมโอกาสรับรู้กำไรพิเศษจากการจำหน่ายเงินลงทุนในบริษัท Amata City Long Thanh Joint Stock 1-2 ซึ่งเป็นบริษัทย่อยทางอ้อมที่ถือผ่านบริษัท อมตะ วีเอ็น จำกัด (มหาชน) หรือ AMATAV โดยมีมูลค่ารายการประมาณ 1,500 ล้านบาท และคาดว่าจะดำเนินการแล้วเสร็จภายในสิ้นปี 2569 ด้าน บล.ฟิลลิปปรับเพิ่มประมาณการกำไรสุทธิปี 2569 ขึ้น 3.5% เป็น 4,200 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 33.5% จากปีก่อน หลังคาดว่ากำไรครึ่งแรกจะสูงกว่าประมาณการเดิม ทั้งนี้ บล.เคจีไอยังคงคำแนะนำ “ซื้อ” หุ้น AMATA พร้อมปรับราคาเป้าหมายขึ้นเป็น 33 บาท จากเดิม 30 บาท อ้างอิงการประเมินมูลค่าแบบรวมส่วนธุรกิจและอัตราส่วนราคาต่อกำไรเฉลี่ย 11.5 เท่า ขณะที่ บล.แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ คงคำแนะนำ “ซื้อเก็งกำไร” โดยให้ราคาเป้าหมาย 27 บาท แม้ราคาหุ้นมีส่วนต่างจากราคาเป้าหมายจำกัด แต่ยังมีปัจจัยหนุนจากกระแสเงินลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศ อัตรากำไรขั้นต้นที่อยู่ในระดับสูง และ Backlog รอโอนจำนวนมาก ส่วน บล.ฟิลลิปปรับคำแนะนำขึ้นเป็น “ซื้อ” พร้อมเพิ่มราคาเป้าหมายเป็น 35 บาท อ้างอิงอัตราส่วนราคาต่อกำไรที่ 9 เท่า