CGSI มอง “หุ้นอสังหา” ไตรมาส 1 ชะลอตัว ชู AP-SPALI-SIRI เด่นรับปันผลสูง

ฝ่ายวิเคราะห์ บริษัทหลักทรัพย์ ซีจีเอส อินเตอร์เนชั่นแนล (ประเทศไทย) จำกัด หรือ CGSI เปิดเผยบทวิเคราะห์กลุ่มพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ โดยประเมินว่าในไตรมาส 1/2569 บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่ทำการศึกษาจำนวน 9 แห่ง ได้แก่ บริษัท เอพี (ไทยแลนด์) จำกัด (มหาชน) หรือ AP, บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) หรือ LH, บริษัท แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) หรือ LPN, บริษัท พฤกษา โฮลดิ้ง จำกัด (มหาชน) หรือ PSH, บริษัท ควอลิตี้เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) หรือ QH, บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) หรือ SPALI, บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) หรือ SIRI, บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) หรือ SC และ บริษัท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) หรือ ORI จะมีกำไรปกติรวมอยู่ที่ 3.33 พันล้านบาท ซึ่งปรับตัวลดลง 42% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า แต่เพิ่มขึ้น 4.5% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน โดยคิดเป็นสัดส่วนเพียง 15.8% ของประมาณการทั้งปี จึงทำให้คาดการณ์ว่าไตรมาส 1 จะเป็นช่วงที่ทำกำไรต่ำที่สุดของปี 2569

สาเหตุที่กำไรปรับลดลงเมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า เป็นผลมาจากยอดโอนกรรมสิทธิ์และอัตรากำไรขั้นต้น (GPM) จากการขายอสังหาริมทรัพย์ที่ชะลอตัวลง อย่างไรก็ตาม การที่กำไรยังคงเติบโตได้เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน มาจากรายได้ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่เพิ่มขึ้นและค่าใช้จ่ายในการขายและบริหาร (SG&A) ที่ลดลง ทั้งนี้ คาดว่า AP, PSH, QH, SIRI และ SC จะมีกำไรปกติเติบโตเมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน ในขณะที่ LH, LPN, SPALI และ ORI คาดว่ากำไรปกติจะปรับตัวลดลงเมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน

ฝ่ายวิเคราะห์ CGSI ประมาณการรายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ในไตรมาส 1/2569 ว่าจะอยู่ที่ 2.94 หมื่นล้านบาท ซึ่งลดลง 33.9% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า เนื่องจากผู้ประกอบการได้เร่งโอนกรรมสิทธิ์ไปแล้วก่อนสิ้นปี 2568 แต่เพิ่มขึ้น 8.0% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน โดยได้แรงหนุนหลักจากการโอนกรรมสิทธิ์คอนโดมิเนียม ขณะเดียวกัน คาดว่าอัตรากำไรขั้นต้น (GPM) จากการขายอสังหาริมทรัพย์เฉลี่ยจะอยู่ที่ 26.9% ลดลงจากระดับ 29.0% ในไตรมาส 4/2568 และ 30.2% ในไตรมาส 1/2568 ซึ่งเป็นผลมาจากการจัดโปรโมชันและให้ส่วนลดเชิงรุกเพื่อระบายสต็อกสินค้า โดยคาดว่า GPM จะยังคงถูกแรงกดดันตลอดช่วงที่เหลือของปี ส่งผลให้ภาพรวม GPM ในปี 2569 อาจลดลงมาอยู่ที่ 28.6% จากระดับ 29.4% ในปี 2568 เนื่องจากผู้ประกอบการมุ่งเน้นการรักษากระแสเงินสดมากกว่าความสามารถในการทำกำไร

สำหรับแนวโน้มในช่วงที่เหลือของปี คาดว่ากำไรสุทธิในไตรมาส 2/2569 จะกลับมาเติบโตเมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า และไตรมาส 4/2569 น่าจะเป็นไตรมาสที่กลุ่มอสังหาริมทรัพย์รายงานกำไรสูงสุดของปี 2569 โดยมีปัจจัยสนับสนุนจากยอดขายรอโอน (Backlog) คอนโดมิเนียม ซึ่งบริษัทที่มี Backlog สูงจะมีทิศทางการโอนกรรมสิทธิ์ที่ชัดเจนในปีนี้ โดยจากข้อมูลเมื่อสิ้นปี 2568 พบว่า AP, SIRI, SC, SPALI และ ORI มีสัดส่วน Backlog เพื่อประกันยอดโอนในปี 2569 ในระดับสูงถึง 80.8%, 31%, 33.5%, 29.3% และ 43.6% ตามลำดับ ซึ่ง Backlog จำนวนมากเป็นโครงการคอนโดมิเนียมที่จะเริ่มโอนกรรมสิทธิ์ภายในปีนี้

นอกจากนี้ สำนักข่าว Aspen ได้รายงานว่า ธนาคารแห่งประเทศไทย หรือ ธปท. กำลังอยู่ระหว่างการพิจารณาขยายระยะเวลามาตรการผ่อนคลายเพดานอัตราส่วนเงินให้สินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน (LTV) ซึ่งเดิมจะสิ้นสุดลงในวันที่ 30 มิถุนายน 2569 ซึ่งทาง CGSI เชื่อว่าหากมีการขยายมาตรการ ผู้ประกอบการที่เน้นพัฒนาโครงการระดับกลางถึงไฮเอนด์จะได้รับประโยชน์สูงสุด เนื่องจากเป็นการเพิ่มความสามารถทางการเงินของลูกค้าที่ซื้อโครงการกลุ่มนี้

ทั้งนี้ CGSI ยังคงคำแนะนำ “ลงทุนเท่ากับตลาด” (Neutral) สำหรับกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ เนื่องจากยังมีความท้าทายด้านเศรษฐกิจมหภาคที่มีผลต่อความต้องการที่อยู่อาศัย แต่อัตราผลตอบแทนจากเงินปันผลในช่วงปี 2569-2570 ยังคงมีความน่าสนใจ ปัจจุบันกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ซื้อขายอยู่ที่ระดับ P/E ปี 2570 เพียง 7.7 เท่า หรือระดับ -1.12SD จากค่าเฉลี่ย 5 ปี โดยเลือก AP, SPALI และ SIRI เป็นหุ้นเด่น (Top Pick) ของกลุ่ม เนื่องจากคาดว่ากำไรสุทธิจะกลับมาเติบโตอย่างแข็งแกร่งในปี 2569 พร้อมให้อัตราผลตอบแทนจากเงินปันผลในระดับสูงที่ 6.6-10.4% นอกจากนี้ ยังชื่นชอบ SIRI และ AP เนื่องจากมีระดับ Backlog ที่สูงและมีโครงการระดับกลางถึงไฮเอนด์จำนวนมาก ส่วน SPALI มีแนวโน้มการทำกำไรที่แข็งแกร่งในช่วงครึ่งหลังของปี 2569

อย่างไรก็ตาม กลุ่มอสังหาริมทรัพย์ยังมีความเสี่ยงขาลง (Downside Risk) หากสถานการณ์เศรษฐกิจมหภาคมีความไม่แน่นอนสูง การเติบโตของ GDP ชะลอตัว และอัตราเงินเฟ้อปรับตัวสูงขึ้นจากการปรับขึ้นของราคาน้ำมัน ในขณะเดียวกันก็มีความเสี่ยงขาขึ้น (Upside Risk) จากโอกาสในการขยายมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองสำหรับบ้านราคาไม่เกิน 7 ล้านบาทต่อยูนิต รวมถึงการผ่อนคลายเกณฑ์ LTV